Νομική Θέση του Μισθωτή σε Περίπτωση Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης

Δικαιούται ο μισθωτής απαλλοτριωθέντος ακινήτου αποζημίωση σε περίπτωση που είχε προβεί σε επωφελείς για το ακίνητο κατασκευές και γενικά επενδύσεις;

Η αναγκαστική απαλλοτρίωση αποτελεί έναν θεμελιώδη θεσμό του δημοσίου δικαίου, ο οποίος στοχεύει στην εξυπηρέτηση του δημοσίου συμφέροντος. Ωστόσο, η εφαρμογή του δημιουργεί σύνθετα νομικά ζητήματα, ειδικά όταν το απαλλοτριούμενο ακίνητο είναι μισθωμένο. Ένα κρίσιμο ερώτημα είναι το κατά πόσο ο μισθωτής νομιμοποιείται να συμμετέχει στη διαδικασία της απαλλοτρίωσης ή να διεκδικεί αποζημίωση για τυχόν επενδύσεις που είχε πραγματοποιήσει προ της συντέλεσης της απαλλοτρίωσης στο μίσθιο.

Χαρακτηριστική περί του εν λόγω ζητήματος υπόθεση είναι αυτή που κρίθηκε με την υπ' αριθμ. 888/2008 απόφαση του Αρείου Πάγου (για το κείμενο της απόφασης εδώ).

Η απόφαση αυτή αφορά διαφορά σχετικά με την αποζημίωση από αναγκαστική απαλλοτρίωση μισθίου καταστήματος, στο οποίο η μισθώτρια είχε πραγματοποιήσει σημαντικές κατασκευές με δικές της δαπάνες. Η μισθώτρια με την αγωγή της κατά του εκμισθωτή διεκδικούσε αποζημίωση και χρηματική ικανοποίηση για ηθική βλάβη, καθώς ο τελευταίος εισέπραξε την αποζημίωση από την απαλλοτρίωση, στην οποία η αξία των κατασκευών της μισθώτριας είχε φυσικά συνυπολογιστεί για την αύξηση της τιμής μονάδας αποζημίωσης.

-- Διάβασε εδώ σχετικά με το γενικότερο θεσμικό πλαίσιο της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης. --

Στην εν λόγω απόφαση, η οποία αποτέλεσε σημείο αναφοράς για παρόμοιες υποθέσεις περί δικαιωμάτων μισθωτή απαλλοτριωθέντος ακινήτου, προέκυψαν, μεταξύ άλλων, τα εξής:

• Με τη συντέλεση αναγκαστικής απαλλοτριώσεως μισθίου ακινήτου η έννομη σχέση της μισθώσεως λύεται και ο συνεπεία αυτής έχων δικαίωμα κατοχής επί του απαλλοτριωθέντος ακινήτου υποχρεούται να παραδώσει το μίσθιο ακίνητο στον υπέρ ου η απαλλοτρίωση,

• το δικαίωμα κατοχής αυτού επί του απαλλοτριουμένου ακινήτου δεν του παρέχει δικαίωμα αποζημιώσεως επί των κτισμάτων, τα οποία με δικές τους δαπάνες ανήγειρε για την εξυπηρέτηση του δικαιώματός του χρήσεως του μισθίου, τα οποία, ως συστατικά αυτού, αυτοδικαίως αναγκαστικώς απαλλοτριούνται,

• για τις δαπάνες του αυτές διατηρεί κατά του κυρίου ή εκμισθωτή τις παρεχόμενες από το άρθρο 591 ΑΚ* αξιώσεις και

• την αξίωση αποζημιώσεως για τα απαλλοτριωθέντα κτίσματα του μισθίου, τα οποία με δικές του δαπάνες ανήγειρε ο μισθωτής, έχει ο κύριος του απαλλοτριωθέντος ακινήτου.

Το δε άρθρο 591 του Αστικού Κώδικα προβλέπει ότι "Ο εκμισθωτής αποδίδει στο μισθωτή τις αναγκαίες δαπάνες που αυτός έκανε στο μίσθιο. Οι επωφελείς δαπάνες αποδίδονται σύμφωνα με τις διατάξεις για τη διοίκηση αλλότριων. Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα που πρόσθεσε ο ίδιος στο μίσθιο."

Επομένως, ο μισθωτής μπορεί να αξιώσει από τον εκμισθωτή τις δαπάνες που κατέβαλε για το μίσθιο σύμφωνα με τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και όχι σύμφωνα με τον Κώδικα Απαλλοτριώσεων.

Συμπέρασμα

Το νομικό αυτό πλαίσιο δημιουργεί σαφή ανισότητα εις βάρος των μισθωτών, οι οποίοι, παρότι μπορεί να έχουν επενδύσει σημαντικά ποσά σε ένα ακίνητο, δεν έχουν τη δυνατότητα να διεκδικήσουν αποζημίωση απευθείας στη διαδικασία απαλλοτρίωσης. Αντίθετα, αναγκάζονται να προσφύγουν σε μακροχρόνιες δικαστικές διαδικασίες κατά των ιδιοκτητών, γεγονός που συνεπάγεται σημαντική οικονομική επιβάρυνση και νομική αβεβαιότητα.

Η προσέγγιση αυτή έχει σημαντικές συνέπειες για τους μισθωτές, οι οποίοι, παρά το γεγονός ότι έχουν επενδύσει κεφάλαια στη διαμόρφωση του ακινήτου (όπως στην κατασκευή κτισμάτων ή άλλων εγκαταστάσεων), δεν έχουν το δικαίωμα να συμμετέχουν στη διαδικασία προσδιορισμού της αποζημίωσης. Αυτό σημαίνει ότι η αποζημίωση για τις κτιριακές εγκαταστάσεις που κατασκεύασαν ενδέχεται να καταβληθεί στον εκμισθωτή, αφήνοντας τον μισθωτή οικονομικά εκτεθειμένο.

Μια ενδεχόμενη νομοθετική παρέμβαση θα μπορούσε να αναγνωρίσει δικαίωμα παρέμβασης του μισθωτή στη δίκη απαλλοτρίωσης ή να προβλέπει μηχανισμό απευθείας αποζημίωσής του για τις επενδύσεις που έχει πραγματοποιήσει στο μίσθιο. Σε συγκριτικό επίπεδο, έννομες τάξεις άλλων χωρών παρέχουν στους μισθωτές δικαιώματα αποζημίωσης ή προστασίας των οικονομικών τους συμφερόντων σε περιπτώσεις απαλλοτρίωσης.

Η υφιστάμενη νομολογία του Αρείου Πάγου σχετικά με τη νομιμοποίηση των μισθωτών στη διαδικασία της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης αναδεικνύει ένα σοβαρό νομικό κενό, το οποίο οδηγεί σε άνιση μεταχείριση των μισθωτών έναντι των ιδιοκτητών. Ενώ ο εκμισθωτής λαμβάνει αποζημίωση, ακόμη και για κτίσματα που ανεγέρθηκαν με δαπάνες του μισθωτή, ο τελευταίος αποκλείεται από τη διαδικασία και αναγκάζεται να στραφεί σε χρονοβόρες και αβέβαιες δικαστικές αξιώσεις κατά του ιδιοκτήτη. Η κατάσταση αυτή καθιστά αναγκαία μια νομοθετική μεταρρύθμιση που θα εξασφαλίζει δικαιότερη κατανομή της αποζημίωσης και θα προστατεύει τις επενδύσεις των μισθωτών, είτε μέσω άμεσης συμμετοχής τους στη δίκη απαλλοτρίωσης είτε μέσω πρόβλεψης ειδικής αποζημίωσης για τις δαπάνες που έχουν πραγματοποιήσει στο μίσθιο.

Οι δημοσιεύσεις μας και τα σχόλια μας περιλαμβάνουν νέα της νομικής επικαιρότητας, γενικές νομικές μελέτες και έρευνες. Ωστόσο, για συμβουλές προσαρμοσμένες στην προσωπική σας υπόθεση, επικοινωνήστε απευθείας μαζί μας. Κάθε νομική κατάσταση είναι μοναδική και είμαστε εδώ για να σας παρέχουμε εξατομικευμένη καθοδήγηση.

info@goldenlex.gr

+30 2102300877