Χρόνος κατάπτωσης ποινικής ρήτρας λόγω πρόωρης καταγγελίας μίσθωσης από τον εκμισθωτή
- Φιλίππα Χρυσομαλλίδη
- πριν από 2 ημέρες
- διαβάστηκε 3 λεπτά
Η υποχρέωση καταβολής αποζημιωτικής ή ποινικής ρήτρας στο μισθωτή από τον εκμισθωτή, σε περίπτωση πρόωρης καταγγελίας της μίσθωσης από τον τελευταίο, μπορεί να συμφωνηθεί μεταξύ των μερών και ισχύει υπό προϋποθέσεις. Ζήτημα, όμως, τίθεται αναφορικά με τον χρόνο κατάπτωσης της ρήτρας αυτής, ήτοι ως προς το πότε η σχετική υποχρέωση καθίσταται ληξιπρόθεσμη και απαιτητή, εφόσον δεν προβλέπεται ρητά στο συμφωνητικό.
Το ερώτημα που ανακύπτει είναι εάν η αξίωση για καταβολή του συμφωνηθέντος ποσού γεννάται με την εκ μέρους του εκμισθωτή καταγγελία ή με την επέλευση του αποτελέσματος αυτής, ήτοι την αποχώρηση του μισθωτή και την απόδοση της χρήσης του μισθίου.
«Η σαφής συμβατική πρόβλεψη ως προς τον χαρακτήρα και τον χρόνο καταβολής της ρήτρας αποτελεί προϋπόθεση για την ασφάλεια δικαίου στη μισθωτική σχέση.»
Μολονότι η καταγγελία στη μίσθωση πράγματος είναι αιτιώδης, ήτοι έγκυρη μόνον εφόσον γίνεται για λόγο που προβλέπεται στο νόμο ή στη σύμβαση – άλλως είναι άκυρη και δεν επιφέρει έννομα αποτελέσματα (βλ. Ι. Κατράς, Αστικές και νέες εμπορικές μισθώσεις, 4η έκδ., Σάκκουλας, 2023, κεφ. 30 Α.1.5) – η νομολογία αναγνωρίζει ότι δεν αποκλείεται, βάσει συμφωνίας των μερών, ο εκμισθωτής (ή ακόμη και ο μισθωτής) να ευθύνεται σε αποζημίωση ή σε καταβολή συμβατικής ποινικής ρήτρας επί καταγγελίας της σύμβασης άνευ σπουδαίου λόγου, έστω και κατόπιν έγκαιρης κατά τα ανωτέρω ενημέρωσης του αντισυμβαλλομένου (βλ. ΜΠρΒόλου 2544/2001, ΕφΚέρκυρας 103/2022, ΝΟΜΟΣ).
Εφόσον στο συμφωνητικό μίσθωσης προβλέπεται ρητώς ότι η καταβολή του ποσού της ποινικής ρήτρας αποτελεί προϋπόθεση για την επέλευση της λύσης της μίσθωσης, τότε ο εκμισθωτής οφείλει να την καταβάλει ταυτόχρονα με την καταγγελία, ήτοι ex lege και ex contractu συναλλακτικώς, κατά τρόπο σύγχρονο με την άσκηση της καταγγελίας, προκειμένου να θεωρείται ότι έχει ασκηθεί.
Πρακτικό παράδειγμα: Στο συμφωνητικό προβλέπεται ότι η καταβολή ποσού 5.000€ από τον εκμισθωτή προς τον μισθωτή «αποτελεί προϋπόθεση για την έγκυρη καταγγελία». Στην περίπτωση αυτή, η μη καταβολή του ποσού μπορεί να οδηγήσει σε ακυρότητα της καταγγελίας.
Αντιθέτως, όταν στο συμφωνητικό δεν προβλέπεται ρητώς ότι η καταβολή της ποινικής ρήτρας αποτελεί προϋπόθεση της λύσης, αλλά απλώς συμφωνείται ότι θα καταβληθεί σε περίπτωση πρόωρης καταγγελίας από τον εκμισθωτή, τότε η σχετική παροχή καθίσταται ληξιπρόθεσμη και απαιτητή από τον χρόνο άσκησης της καταγγελίας. Πρόκειται, δηλαδή, για χρηματική ενοχή που ενσωματώνεται στο αποζημιωτικό αποτέλεσμα της καταγγελίας και δεν επηρεάζει την εγκυρότητα ή το κύρος της λύσης.
Ωστόσο, ιδιάζουσα πρακτική δυσχέρεια ανακύπτει όταν, παρά την καταγγελία, ο μισθωτής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί το μίσθιο, αρνούμενος να αποδώσει τη χρήση αυτού. Ανακύπτει, δηλαδή, το ερώτημα κατά πόσον είναι εύλογο να υποχρεούται ο εκμισθωτής στην καταβολή της συμφωνηθείσας αποζημίωσης ή ποινικής ρήτρας, τη στιγμή που η ζημία του μισθωτή δεν έχει ακόμη επέλθει.
Πρακτικό παράδειγμα: Ο εκμισθωτής καταγγέλλει τη σύμβαση και επικαλείται τη σχετική ρήτρα, αλλά ο μισθωτής συνεχίζει να χρησιμοποιεί το μίσθιο για δύο ακόμη μήνες. Στην περίπτωση αυτή, ο εκμισθωτής θα μπορούσε να ζητήσει μείωση της υποχρέωσής του ή ακόμη και συμψηφισμό, προβάλλοντας τη ζημία που ο ίδιος υπέστη από τη μη έγκαιρη απόδοση.
Κρίνουμε ότι, στην περίπτωση αυτή, και εφόσον δεν προβλέπεται διαφορετικά στο συμφωνητικό, ο εκμισθωτής δύναται να αρνηθεί την καταβολή του πλήρους ποσού, προβάλλοντας ανταπαίτηση ή ένσταση συμψηφισμού βάσει της ζημίας που υφίσταται ο ίδιος λόγω της παράτασης της χρήσης του μισθίου από τον μισθωτή. Η σχετική αξίωση μπορεί να στηριχθεί, μεταξύ άλλων, στη διάταξη του άρθρου 601 ΑΚ, ιδίως σε περίπτωση περαιτέρω ζημίας από τη μη απόδοση του μισθίου κατά τον χρόνο που προβλέπεται στη σύμβαση.
Συνοψίζοντας, ο χρόνος καταβολής της ποινικής ρήτρας εξαρτάται από τον χαρακτήρα που της αποδίδεται στη συμβατική ρύθμιση: εάν συνιστά όρο της λύσης, η καταβολή της πρέπει να προηγείται ή να συνοδεύει την καταγγελία, ώστε η τελευταία να είναι έγκυρη· εάν πρόκειται για αποζημιωτική ρήτρα, η υποχρέωση γεννάται με την άσκηση της καταγγελίας ή με την παράδοση του μισθίου.
+30 2102300877
Το περιεχόμενο αυτού του άρθρου είναι καθαρά ενημερωτικό και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Αν χρειάζεστε εξατομικευμένη νομική καθοδήγηση, μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μας.
