Η νέα τροποποίηση του άρθρου 637 ΚΠολΔ: Διεύρυνση της δυνατότητας έκδοσης διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου
- goldenlex lawyer
- 12 Αυγ
- διαβάστηκε 4 λεπτά
Ο θεσμός της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου αποτελεί ένα σημαντικό νομικό εργαλείο για τους εκμισθωτές ακινήτων, καθώς τους παρέχει τη δυνατότητα να ανακτήσουν τη χρήση του μισθωμένου ακινήτου τους μέσω μιας ταχύτερης διαδικασίας σε σύγκριση με την τακτική αγωγή. Μέχρι σήμερα, η διαταγή απόδοσης μισθίου αφορούσε κυρίως περιπτώσεις καθυστέρησης καταβολής μισθωμάτων από δυστροπία του μισθωτή. Ωστόσο, με τη νέα τροποποίηση του άρθρου 637 ΚΠολΔ που επήλθε με τον Ν. 5221/2025 (ΦΕΚ Α' 133/28-7-2025) και θα τεθεί σε ισχύ από 1/1/2026, διευρύνεται σημαντικά το πεδίο εφαρμογής του θεσμού.
Η προηγούμενη διατύπωση του άρθρου 637 ΚΠολΔ
Σύμφωνα με την προηγούμενη διατύπωση του άρθρου 637 ΚΠολΔ, η έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου ήταν δυνατή μόνο στις περιπτώσεις καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία, εφόσον η έναρξη της μίσθωσης αποδεικνυόταν εγγράφως και είχε επιδοθεί έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή τουλάχιστον δεκαπέντε (15) ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης. Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθημέρου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, απέκλειε την έκδοση διαταγής απόδοσης, εκτός αν υπήρχε επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία.
Η νέα διατύπωση του άρθρου 637 ΚΠολΔ
Με τη νέα τροποποίηση που επέρχεται με το άρθρο 72 του Ν. 5221/2025, το άρθρο 637 ΚΠολΔ διαμορφώνεται ως εξής:
«Άρθρο 637 Έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου
Κατά τις διατάξεις των άρθρων 638 έως 645, στις περιπτώσεις καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία ή παρέλευσης του ορισμένου χρόνου διάρκειάς της, αν η έναρξη της μίσθωσης ή η λήξη της, αποδεικνύεται εγγράφως, και εφόσον έχει επιδοθεί έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή δεκαπέντε (15) τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης, μπορεί να ζητηθεί η έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου. Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία. Επίδοση έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνο την πρώτη φορά.
Όσον αφορά στην έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου λόγω παρέλευσης του χρόνου διάρκειας της μίσθωσης, προϋπόθεση αποτελεί η επίδοση από τον εκμισθωτή εξώδικης πρόσκλησης απόδοσης του μισθίου, τουλάχιστον τρεις (3) μήνες πριν από την παρέλευσή του ή επί μισθώσεως που έχει καταστεί αορίστου χρόνου μετά τη λήξη της, τουλάχιστον τρεις (3) μήνες πριν από την επίδοση της διαταγής απόδοσης.
Στην περίπτωση του τέταρτου εδαφίου, η διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης μπορεί να αρχίσει μετά την παρέλευση δύο (2) μηνών από την επίδοση της διαταγής στον μισθωτή.»
Βασικές διαφορές και καινοτομίες
Η σημαντικότερη καινοτομία της νέας διάταξης είναι η διεύρυνση του πεδίου εφαρμογής της διαταγής απόδοσης μισθίου, ώστε να καλύπτει πλέον και την περίπτωση της παρέλευσης του ορισμένου χρόνου διάρκειας της μίσθωσης. Συγκεκριμένα:
Προστίθεται ως λόγος έκδοσης διαταγής απόδοσης η «παρέλευση του ορισμένου χρόνου διάρκειάς της» μίσθωσης.
Έμμεσα διευκρινίζεται ότι μπορεί να αποδεικνύεται εγγράφως όχι μόνο η έναρξη αλλά και «η λήξη της» μίσθωσης.
Προστίθενται δύο νέα εδάφια που ρυθμίζουν ειδικά τη διαδικασία έκδοσης διαταγής απόδοσης λόγω λήξης της μίσθωσης.
Προϋποθέσεις έκδοσης διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου
Α. Λόγω καθυστέρησης μισθώματος από δυστροπία
Οι προϋποθέσεις παραμένουν ως είχαν:
Η έναρξη της μίσθωσης να αποδεικνύεται εγγράφως.
Να έχει επιδοθεί έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή τουλάχιστον 15 ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης.
Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του 15ημέρου αποκλείει την έκδοση διαταγής, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία.
Επίδοση έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνο την πρώτη φορά.
Β. Λόγω παρέλευσης του χρόνου διάρκειας της μίσθωσης (νέα περίπτωση)
Οι προϋποθέσεις είναι:
Η λήξη της μίσθωσης να αποδεικνύεται εγγράφως.
Να έχει επιδοθεί από τον εκμισθωτή εξώδικη πρόσκληση απόδοσης του μισθίου:
Τουλάχιστον τρεις (3) μήνες πριν από την παρέλευση του χρόνου διάρκειας της μίσθωσης, ή
Επί μισθώσεως που έχει καταστεί αορίστου χρόνου μετά τη λήξη της, τουλάχιστον τρεις (3) μήνες πριν από την επίδοση της διαταγής απόδοσης.
Η διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης μπορεί να αρχίσει μετά την παρέλευση δύο (2) μηνών από την επίδοση της διαταγής στον μισθωτή.
Επιπτώσεις της αλλαγής στην πράξη
Για τους εκμισθωτές:
Διευρύνονται οι δυνατότητες ταχείας ανάκτησης της χρήσης του μισθίου, καθώς πλέον μπορούν να χρησιμοποιήσουν τη διαδικασία της διαταγής απόδοσης και στην περίπτωση λήξης της μίσθωσης.
Απαιτείται προγραμματισμός και έγκαιρη ενέργεια, ιδίως όσον αφορά την επίδοση της τρίμηνης εξώδικης πρόσκλησης πριν από τη λήξη της μίσθωσης.
Παρέχεται μια εναλλακτική λύση έναντι της αγωγής απόδοσης μισθίου, η οποία συνήθως απαιτεί περισσότερο χρόνο.
Για τους μισθωτές:
Αυξάνεται η πίεση για έγκαιρη αποχώρηση από το μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης.
Παρέχεται ωστόσο ένα χρονικό περιθώριο ασφαλείας, καθώς η αναγκαστική εκτέλεση μπορεί να αρχίσει μόνο μετά την παρέλευση δύο μηνών από την επίδοση της διαταγής.
Απαιτείται μεγαλύτερη προσοχή στους όρους του μισθωτηρίου συμβολαίου, ιδίως όσον αφορά τη διάρκεια της μίσθωσης.
Συμπέρασμα
Η νέα τροποποίηση του άρθρου 637 ΚΠολΔ αποτελεί μια σημαντική εξέλιξη στο δίκαιο των μισθώσεων, καθώς διευρύνει τις δυνατότητες των εκμισθωτών για ταχεία ανάκτηση της χρήσης του μισθίου τους. Η δυνατότητα έκδοσης διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου και λόγω λήξης της μίσθωσης αναμένεται να επιταχύνει σημαντικά τις σχετικές διαδικασίες, μειώνοντας τον χρόνο και το κόστος για τους εκμισθωτές.
Ωστόσο, η αποτελεσματική αξιοποίηση της νέας διάταξης προϋποθέτει την ακριβή τήρηση των τυπικών προϋποθέσεων, ιδίως όσον αφορά την έγγραφη απόδειξη της λήξης της μίσθωσης και την έγκαιρη επίδοση της τρίμηνης εξώδικης πρόσκλησης. Συνεπώς, συνιστάται τόσο στους εκμισθωτές όσο και στους μισθωτές να αναζητούν εξειδικευμένη νομική συμβουλή για την καλύτερη προστασία των συμφερόντων τους.
+30 2102300877
Το περιεχόμενο αυτού του άρθρου είναι καθαρά ενημερωτικό και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Αν χρειάζεστε εξατομικευμένη νομική καθοδήγηση, μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μας.
